Slovenská republika sa opäť posúva k reforme svojich  stavebných predpisov, pričom návrh nového stavebného zákona z dielne Ministerstva dopravy SR bol po schválení parlamentom vydaný dňa 19.02.2025 v zbierke zákonov pod č. 25/2025.

Návrh zákona vychádza z dvoch kľúčových legislatívnych dokumentov: pôvodného stavebného zákona (č. 50/1976 Zb.) a zákona o výstavbe (č. 201/2022 Z.z.). Zákon o výstavbe mal priniesť výraznú reformu povoľovania a prísnejšieho dohľadu nad stavebnou činnosťou, no bude novým stavebným zákonom zrušený skôr ako stihne nadobudnúť účinnosť.

Aktuálny problém stavebného práva

Stavebná legislatíva  v Slovenskej republike sa už dlhodobo považuje za neefektívnu. Pôvodný zákon z roku 1976 ani svojimi mnohými novelizáciami nestíhal odrážať moderné potreby,  nepočítal s vývojom technológií a požiadavkami dynamicky rozvíjajúceho sa stavebného trhu.  Účinnosť reformy stavebného práva v podobe zákona o výstavbe č. 201/2022 Z.z. bola odložená do 1. apríla 2025 kvôli neúplnej legislatívnej a inštitucionálnej pripravenosti, no teraz je už viac-menej zrejmé, že zákon o výstavbe už do účinnosti nevstúpi, ale bude nahradený novoprijatým stavebným zákonom.

Medzi najväčšie problémy, ktoré doterajšia legislatíva spôsobovala, patrili:

• Nepripravenosť orgánov verejnej správy na nové legislatívne postupy – Moderné systémy vyžadovali zmeny, ktoré neboli inštitucionálne podporené.
• Chýbajúca integrácia povoľovacích procesov s EIA (posudzovanie vplyvov na životné prostredie) – Nedostatočná koordinácia významne predlžovala povoľovacie konania.
• Nedostatočná digitalizácia a legislatívna nejednoznačnosť – Absencia elektronických nástrojov komplikovala prácu stavebných úradov.
• Nejasné kompetencie medzi obcami a štátnymi orgánmi – Konflikty spôsobovali duplicitu rozhodovacích procesov a neistotu.

Porovnanie úpravy a noviniek

Návrh nového stavebného zákona prináša niekoľko dôležitých zmien, ktoré kombinujú zachovanie  prvkov pôvodného stavebného zákona a zavedenie nových opatrení navrhovaných zákonom o výstavbe.

Zachovanie pôvodných  prvkov

1. Kompetencie obcí: Pôvodný stavebný zákon (zákon č. 50/1976 Zb.) zaručoval decentralizovaný systém, v rámci ktorého obce vykonávali prenesený výkon štátnej správy. Nový návrh zachováva túto štruktúru a stavebné úrady budú i naďalej v kompetencii obcí. Tento model tak  zachováva pôvodne nastavenú decentralizáciu štátnej správy pre oblasť stavebného poriadku (Zákon č. 50/1976 Zb., § 117).

2. Ochrana práv vlastníkov: Návrh nového zákona zachováva princíp ochrany práv vlastníkov nehnuteľností. Tento princíp, zakotvený už v pôvodnom stavebnom zákone č. 50/1976 Zb., posilňuje právnu istotu vlastníkov a predchádza možným konfliktom medzi miestnymi komunitami a investormi (Stavebný zákon č. 50/1976 Zb., § 58 ods. 2, Stavebný zákon č. 25/2025 Z.z., § 29 ods. 1).

Inšpirácia zo zákona o výstavbe č. 201/2022 Z.z.

1. Jednoduchšie povoľovanie stavieb: Nový stavebný zákon preberá kľúčovú myšlienku zo zákona č. 201/2022 Z.z. – zavedenie jedného konania o stavebnom zámere, ktoré nahrádza dvojzložkový proces územného rozhodovania a stavebného povolenia. Územné rozhodnutie a stavebné povolenie teda bude nahradené jedným rozhodnutím o stavebnom zámere (Stavebný zákon č. 25/2025 Z.z., § 60).  Zjednodušuje sa tak administratíva a skracuje čas potrebný na začatie výstavby povoľovanej stavby.

2. Riešenie čiernych stavieb: Pravidlá pre riešenie čiernych stavieb, zakotvené v zákone o výstavbe č. 201/2022 Z.z., boli do nového návrhu prevzaté a rozšírené. Nový prístup sa snaží predchádzať vzniku nepovolených stavieb prísnejším dohľadom a zodpovednosťou kompetentných osôb (Stavebný zákon č. 25/2025 Z.z., §  74, ods. 8 a § 78).

3. Rozdelenie zodpovednosti:  Nová právna úprava nadväzujúc na zákon o výstavbe jasnejším a zrozumiteľnejším spôsobom definuje práva a povinnosti stavebníka, stavbyvedúceho (zhotoviteľa), projektanta  a stavebného dozoru. Tento model posilňuje transparentnosť a zabezpečuje zrozumiteľnejšie rozdelenie zodpovednosti  pri uplatňovaní sankcií (Stavebný zákon č. 25/2025 Z.z., § 79, § 80).

Úplne nové opatrenia

1. Digitalizácia stavebného procesu: Jednou z najväčších inštitucionálnych zmien je zavedenie elektronického informačného systému (úložiska) projektovej, realizačnej a prevádzkovej dokumentácie stavby v správe Úradu pre územné plánovanie a výstavbu Slovenskej republiky. Tento nástroj umožní stavebným úradom a dotknutým osobám pristupovať k dokumentácii online, čím sa zrýchlia povoľovacie procesy a zvýši transparentnosť. Zákon však naďalej predpokladá aj inú ako elektronickú formu dokumentácie stavby, čo vyplýva zo zákonnej formulácie, že dokumentácia sa „spravidla“ vyhotoví v elektronickej podobe  (Stavebný zákon č. 25/2025 Z.z., § 8). Digitalizácia zahŕňa aj zavedenie elektronických formulárov pre podávanie žiadostí (žiadosť na začatie konania bude môcť stavebník podať výlučne elektronicky) a jednotných šablón pre rozhodovanie (Stavebný zákon č. 25/2025 Z.z., § 50).

2. Ochrana kultúrneho dedičstva: Nový stavebný zákon posilňuje ochranu kultúrneho dedičstva zavedením osobitných pravidiel na zachovanie historických a umeleckých objektov, ale aj archeologických nálezov a chránených častí prírody a krajiny. V takýchto prípadoch stavebný inšpektorát v úzkej spolupráci s pamiatkovými úradmi a orgánmi na ochranu prírody a krajiny môže nariadiť prerušenie stavebných prác alebo dokonca úplné zastavenie stavebných prác, pričom za takéto rozhodnutie vznikne vlastníkovi stavby nárok na náhradu preukázateľnej majetkovej ujmy.  Reflektuje tak na medzinárodné záväzky Slovenskej republiky v oblasti ochrany kultúrneho dedičstva a ochrany prírody a krajiny (Stavebný zákon č. 25/2025 Z.z., § 44).

Očakávané prínosy

Navrhovaný stavebný zákon má ambíciu priniesť dôležité vylepšenia v oblasti práva a procesov v stavebníctve. Medzi hlavné prínosy patrí:

1. Zjednodušenie administratívnych procesov: Skrátenie času potrebného na vybavenie povolení zjednotením procesov a odstránením duplicít. Zavedenie jedného konania o stavebnom zámere nahradí doterajší dvojstupňový systém, čo výrazne urýchli celý proces výstavby.
2. Podpora digitalizácie: Elektronické úložisko projektovej dokumentácie a možnosť elektronického podávania žiadostí prinesú vyššiu efektivitu a lepší prístup k informáciám pre všetkých účastníkov stavebného procesu.
3. Zvýšenie transparentnosti: Vďaka digitálnym nástrojom a jasne definovaným pravidlám rozdelenia zodpovednosti sa zvýši transparentnosť povoľovacích procesov, čím sa zlepší verejná kontrola nad realizáciou stavieb.
4. Ochrana kultúrnych hodnôt a ochrany prírody krajiny: Zavedenie pravidiel na ochranu historických a umeleckých objektov zabezpečí, že stavebná činnosť nebude negatívne ovplyvňovať kultúrne dedičstvo Slovenskej republiky. V tejto súvislosti však nový stavebný zákon neumožňuje spojenie konania s konaním o posudzovaní vplyvov na životné prostredie (EIA), ktoré už podľa doterajších stavebných predpisov boli v stavebných konaniach administratívnou brzdou.
5. Zrozumiteľnejšie rozdelenie zodpovednosti: Jednoznačnejšie vymedzené  pravidlá pre stavebníkov, projektantov, zhotoviteľov (stavbyvedúcich) a stavebný dozor zvýšia kvalitu stavebných prác a zabezpečia, že zodpovednosť ponesú osoby, ktorým zákon priamo ukladá povinnosti, za ktorých splnenie nesú administratívnu zodpovednosť.

Záver

Nový stavebný zákon nepopierateľne predstavuje krok k modernizácii stavebného práva na Slovensku. Je otázne ako kombinácia zachovania osvedčených prvkov, prevzatých inšpirácií z predchádzajúcich legislatívnych návrhov a úplne nových opatrení naplní očakávania stavebného sektora a spoločnosti. Zákon prináša nevyhnutné zjednodušenie procesov, podporu digitalizácie a posilnenie právnej istoty, čo sú kľúčové aspekty efektívnejšieho rozvoja výstavby.

Implementácia zákona si však vyžiada dôkladnú prípravu, najmä v oblasti personálneho zabezpečenia stavebných úradov a technologickej podpory. Úspech tejto legislatívnej reformy bude závisieť od efektívneho zavedenia pravidiel do praxe a od spolupráce všetkých zainteresovaných strán. Napriek výzvam, ktoré implementácia prináša, nový stavebný zákon otvára dvere modernejšiemu, rýchlejšiemu a transparentnejšiemu stavebnému sektoru na Slovensku.