Slovenská republika stojí pred dôležitou reformou svojich územných a stavebných predpisov, ktorá má za cieľ zásadne zmeniť spôsob, akým sa umiestňujú, povoľujú a odstraňujú stavby a podporiť rozvoj v stavebnom sektore. Veľkú reformu avizovali najmä nový zákon o územnom plánovaní a zákon o výstavbe, ktorých účinnosť bola plánovaná od 01.04.2024 a ktoré mali po veľmi dlhom čase vystriedať zastaralý zákon o územnom plánovaní a stavebnom poriadku (stavebný zákon) z r. 1976.

Ako to však býva zvykom, reformu sa nepodarilo nastaviť tak, aby mohla byť spustená načas. Dôvodmi boli najmä:

• nepripravenosť integrácie povoľovacích procesov stavieb, ktoré podliehajú procesu posudzovania vplyvov na životné prostredie,
• časový sklz pri príprave vykonávacích právnych predpisov,
• nutnosť opravy vád a chýbajúcich častí právnej úpravy nadväzujúcej na zákon o výstavbe,
• časový sklz formulárov a digitalizácie konaní vo výstavbe a technického vybavenia,
• nedostatočné personálne obsadenie Úradu pre územné plánovanie a výstavbu vyškolenými odbornými zamestnancami pre realizáciu preberaného rozsahu povoľovacích konaní.

Vláda SR ešte v januári schválila návrh na zmenu stavebného zákona, ktorý má posunúť účinnosť nového zákona o výstavbe. Dôvodom bola vyššie uvedená nepripravenosť na spustenie nových povoľovacích procesov. Národná rada Slovenskej republiky návrhu vlády vyhovela a účinnosť zákona o výstavbe novelou č. 46/2024 Z.z. posunula o jeden rok, t.j. k 01.04.2025.  Zároveň bol však pomerne rozsiahlo tým istým zákonom novelizovaný sám pôvodný stavebný zákon.

Touto prechodnou zmenou na jeden rok má dôjsť k prispôsobeniu režimu stavebného zákona, tak, aby bol aplikovateľný a zároveň aby bol v súlade s novým zákonom o územnom plánovaní, ktorému sa na rozdiel od zákona o výstavbe účinnosť neoddialila a ktorý spolu s novelou stavebného zákona nadobudol účinnosť 01.04.2024.

Dočasná revízia stavebného zákona, pripravená pod hlavičkou Ministerstva dopravy SR, sa podľa jeho slov zameriava na viaceré aspekty stavebných pravidiel, s cieľom uľahčiť podnikateľské prostredie a zvýšiť atraktivitu Slovenska pre investície do stavebného odvetvia. Účinnosť nových opatrení sa plánuje na rôzne termíny od 31. marca tohto roku až do 1. apríla 2025.

Prvou základnou zmenou účinnou od 01.04.2024 je vypustenie prvých siedmych oddielov stavebného zákona pojednávajúcich o územnom plánovaní. V tomto rozsahu bola právna úprava v celom rozsahu nahradená novým zákonom č. 200/2022 Z.z. o územnom plánovaní.

Jedným z hlavných pilierov nového zákona o územnom plánovaní  je zavedenie tzv. “fikcie súhlasu” pri záväzných stanoviskách mesta a obce ako podkladu pre rozhodovanie o povolení stavby. Uvedené záväzné stanoviská nahradia pôvodnú funkciu obcí ako stavebných úradov, ktorú by po prijatí zákona o výstavbe mala prebrať sieť regionálnych a špeciálnych stavebných úradov. Záväzné stanoviská podľa zákona o územnom plánovaní sú de facto novým právnym inštitútom a je potrebné nezamieňať si ich so záväznými stanoviskami dotknutých orgánov verejnej správy podľa § 140a a § 140b stavebného zákona.  Dotknutým orgánom podľa týchto ustanovení boli obce iba v prípadoch, keď vo veci nekonali ako stavebné úrady a osobitný režim zákon upravoval iba na území hlavného mesta Slovenskej republiky Bratislavy a mesta Košice.

Podľa prechodných ustanovení platných do prijatia zákona o výstavbe sa vyššie uvedené pravidlo „fikcie súhlasu záväzného stanoviska“ bude aplikovať  aj na konania podľa pôvodného stavebného zákona.. To znamená, že ak stavebník do  časového limitu určeného zákonom (zvyčajne 60 dní od doručenia žiadosti) nedostane požadované stanovisko, predpokladá sa, že súhlas získal. Tento krok má potenciál výrazne skrátiť čakacie doby a zefektívniť povoľovací proces.

Ďalším dôležitým prvkom novely je možnosť zlúčenia územného a stavebného konania  aj pre iné ako jednoduché stavby na podklade vyššie uvedeného “záväzného stanoviska” príslušného orgánu územného plánovania alebo na podklade územného plánu zóny.   Zlúčenie  konaní však aj podľa dôvodovej správy k novele stavebného zákona nebude možné na  základe záväzného stanoviska vo forme fikcie súhlasu, nakoľko takýto fiktívny súhlas neobsahuje podmienky na umiestnenie stavby. Uvedený medzistupeň však  jednoznačne  predstavuje dôležitý krok smerom k zjednodušeniu administratívy a k zvýšeniu flexibility nielen pre väčšie investičné projekty, ale aj pre bežných stavebníkov.

Okrem toho novela stavebného zákona na Slovensku  precizuje definíciu právneho nástupníctva stavebníka v rámci prebiehajúceho konania, zavádza pojem súbor stavieb tvoriacich jeden funkčný celok, zavádza limity stavebných činností na rozostavanej čiernej stavbe, atď.

Zaujímavosťou novely je aj možnosť preskúmať stavebnotechnickú spôsobilosť existujúcich neskolaudovaných stavieb na žiadosť ich vlastníkov, čím sa takíto vlastníci motivujú dobrovoľne sa uchádzať o preskúmanie ich stavieb na užívanie. Tento režim je inšpirovaný novo navrhovanou právnou úpravou uvedenou v zákone o výstavbe. Uvedené umožní vyporiadať často aj dlhodobo pretrvávajúci nelegálny stav v prípadoch, kedy štátne orgány o nelegálnosti nemajú vôbec vedomosť a následne usporiadať aj vzťahy voči obciam z hľadiska možnosti vyberať následne za takéto stavby daň z nehnuteľností. Trochu problematicky vyznieva nová úprava, ktorá pod nový právny inštitút zahŕňa stavbu „zhotovenú a užívanú“ bez povolenia stavebného úradu. Stavba zhotovená bez povolenia stavebného úradu evokuje interpretáciu, že môže ísť aj o stavbu bez stavebného povolenia. Toto však rozhodne nemohlo byť úmyslom zákonodarcu, nakoľko stavba bez stavebného povolenia sa riadi osobitným režimom konania o odstránení, resp. dodatočnom povolení stavby.

Ministerstvo dopravy uvádza, že novela stavebného zákona  bola nevyhnutná na vytvorenia medzistupňa spustenia komplexnej reformy pre oblasť územného plánovania a výstavby. Výhodami tohto medzistupňa by malo byť zvýšenie efektívnosti povoľovacích procesov a podpora investícií do stavebného sektora. Novela už v rámci nastoleného medzistupňa integruje vo väčšej miere existujúce správne konania do jedného aj na základe prechodného prepojenia  zákona o územnom plánovaní so stavebným zákonom, čo má ambíciu zjednodušiť postupy pre všetkých zúčastnených.

Novela stavebného zákona na Slovensku má potenciál prispieť k  zmene paradigmy v stavebnom odvetví vytvorenej dlhodobo neudržateľnou zastaralou právnou úpravou a vytvoriť priaznivejšie prostredie pre podnikanie a investície. V prípade ak novela vytvorí v praxi vhodné podmienky na zavedenie komplexnej reformy od 01.04.2025, môže predstavovať dôležitý medzník k modernizácii a inovácii v tejto oblasti, ktorý môže mať pozitívny dopad na hospodársky rast a celkový rozvoj krajiny.